Quy trình 4 bước thực hiện thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

Cập nhật ngày cuối:

Hiện tại rất nhiều nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ do đó khi giao dịch chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng còn nhiều lo ngại về tính an toàn. Bài viết dưới đây về thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ và một vài lưu ý khi thực hiện thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ sẽ giúp bạn giải quyết những vấn đề đó.

1. Lý do chung cư chưa có sổ đỏ

Lý do khiến chung cư chưa có sổ đỏ, sổ hồng đa phần xuất phát từ phía chủ đầu tư nhưng người chịu thiệt lại chính là khách hàng. Vì vậy khi xem xét có nên mua chung cư không sổ đỏ, bạn hãy tìm hiểu thật kỹ về dự án cũng như mức độ uy tín của chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định. Dưới đây là những lý do cơ bản khiến chung cư chưa có hoặc chưa được cấp sổ đỏ.

  • Chủ đầu tư chưa tiến hành hoàn công công trình.
  • Chung cư đã có sổ đỏ nhưng chủ đầu tư lại mang sổ đỏ đi vay vốn ở ngân hàng, có thể khiến căn chung cư trở thành chung cư đang bị thế chấp ngân hàng và khách hàng không thể nhận sổ khi mua chung cư.
  • Chủ đầu tư không thực hiện đúng với thiết kế ban đầu dẫn đến việc chung cư không đủ điều kiện để làm sổ đỏ.

thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

===> Nếu bạn thích khu vực đã có gần như đầy đủ hộ nhà dân, đầy đủ tiện ích, đầy đủ công trình công cộng thì hãy tìm hiểu ngay đất Nam Cầu Nguyễn Tri Phương

2. Có nên mua chung cư chưa có sổ đỏ?

Những giao dịch căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ, sổ hồng đều có giá bán thấp hơn nhiều so với giá gốc nhưng lại khiến người mua gặp rủi ro, đây còn được coi là giao dịch “đánh cược vận may” của nhiều khách hàng.

Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch chuyển nhượng như sau:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

  1. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
  2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  4. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

Như vậy, điều kiện tiên quyết để thực hiện giao dịch nhà ở là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (sổ đỏ). Vì thế khi mua chung cư chưa có sổ đỏ bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn và rủi ro sau này như:

Khó thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, mua bán

Trong trường hợp căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ, nếu bạn muốn bán hay chuyển nhượng sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Cũng giống như quá trình mua từ chủ đầu tư, vì không có sổ đỏ nên bạn chỉ có thể làm hợp đồng viết tay, không được chứng thực. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, hợp đồng viết tay sẽ bị vô hiệu và chính bạn sẽ là người chịu thiệt thòi.

Khó khăn trong việc vay vốn

Khi chưa có sổ đỏ, sổ hồng trong tay, người mua không thể thế chấp bất động sản là căn hộ chung cư trong trường hợp muốn vay tiền từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng mà bắt buộc phải tìm một tài sản đảm bảo khác. Điều này gây bất lợi lớn đối với nhiều khách hàng khi họ chỉ có căn hộ chung cư mình đang ở là tài sản đảm bảo duy nhất.

===> Tại sao không tìm hiểu ngay Bán Đất Euro Village Đà Nẵng – mảnh đất màu mỡ trong giới bất động sản ở Đà Nẵng?

3. Hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ an toàn và giảm thiểu rủi ro

Hiện tại rất nhiều nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ do đó khi giao dịch chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng còn nhiều lo ngại về tính đảm bảo khi giao dịch. Tuy căn hộ chưa được cấp sổ đỏ nhưng đã có biên bản bàn giao căn hộ và có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì bên mua căn hộ có thể chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ đỏ cho bạn dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014:

     “2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể Khoản 1 quy định như sau:

     “1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Do đó, trong trường hợp này, nếu căn hộ đó chưa được chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì bên mua hoàn toàn có thể chuyển nhượng lại căn hộ cho bạn.

Trình tự, thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
  • Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
  • Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

===> Tìm hiểu thêm: Chia sẻ 9 kinh nghiệm mua chung cư mà ít ai biết.

Bước 2. Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).

Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân:

  • Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
  • Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
  • Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
  • Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
  • Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

===> Đừng Bỏ Qua: Những quy định mới nhất về thời hạn sử dụng nhà chung cư bạn cần nắm rõ.

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
  • Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
  • Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)

Chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
  • Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà (bản gốc)

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Một vài lưu ý khi thực hiện thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ một cách an toàn

Mua nhà chung cư chưa có sổ đỏ được xem là một việc làm chứa khá nhiều rủi ro, vì có khả năng sẽ mất trắng tài sản vì không đầy đủ giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên nếu như người mua thực hiện đúng những quy trình sau đây sẽ giảm được nguy cơ rủi ro.

Trường hợp mua trực tiếp nhà đầu tư

Trường hợp khách hàng mua bán trực tiếp với nhà đầu tư thì hợp đồng mua nhà phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu như trong thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ đỏ thì hợp đồng đó phải được công chứng và trong hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ đỏ là khi nào?

Hoặc người mua hãy cố gắng đàm phán để giữ lại bao nhiêu % giá trị, sau khi nhận sổ đỏ sẽ hoàn tất số tiền còn lại. Cách làm như vậy để giữ chân chủ đầu tư và chủ đầu tư phải có trách nhiệm với khách hàng của mình.

thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

Trường hợp mua nhà của hộ gia đình hoặc cá nhân

Nếu như khách hàng mua lại nhà của cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng buộc người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó. Nếu như nhà đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Và quá trình mua – bán phải được thông qua chủ đầu tư, vì có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nên như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Tốt nhất hai bên mua và bán nên thực hiện giao dịch mua bán ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cho người mua. Vì việc này ẩn chứa khá nhiều rủi ro cho nên khi làm thủ tục, hợp đồng hai bên phải hợp tác với nhau để có đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Mua bán chung cư chưa có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, vì vậy khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ đỏ, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi. Hy vọng với những tư vấn trên đây về thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ sẽ giúp bạn yên tâm hơn khi mua nhà chung cư chưa có sổ đỏ.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *