Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án không phải ai cũng biết

Ngày nay, ngày càng xuất hiện nhiều các dự án đất nền tiềm năng, thị trường đất nền dự án ngày càng sôi động, thu hút nhiều người mua. Dù là mua đất nền dự án với mục đích gì thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ các thủ tục pháp lý khi mua đất dự án để việc mua bán diễn ra theo đúng quy định của pháp luật và hạn chế các rắc rối về sau.

>>> Xem thêm:

1. Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng. Vậy, đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu. 

Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xụng quanh. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

2. Hồ sơ pháp lý đất nền dự án gồm những gì?

Một bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh trong thủ tục pháp lý khi mua đất dự án phải có những loại giấy tờ sau đây:

  1. Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500” nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này. Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình.

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

  1. Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố: năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. 
  2. Trường hợp dự án xây dựng nhà ở, phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví dụ về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án…).

>>> Bạn có thể quan tâm: Chọn Đất Nền Hòa Xuân giúp bạn ăn nên làm ra, tiền vô như nước?

3. Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án không quá dễ cũng không quá khó nên vì vậy cũng tùy từng trường hợp mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý khi mua đất dự án.

Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

Về hợp đồng: thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn).

Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn). Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

  • Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án: Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:

  • Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
  • Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
  • Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
  • Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
  • Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản
  • Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Về thủ tục cấp sổ: thủ tục cấp sổ cho khách hàng cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

>>> Nếu bạn thích sự đẳng cấp, sang trọng thì không thể bỏ qua được bài viết mua đất Nam cầu Nguyễn Tri Phương, khu đô thị đẳng cấp bậc nhất Đà Nẵng

4. Những lưu ý khi mua đất dự án bạn nên biết

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án về cơ bản thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy vô cùng phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi khả năng xấu có thể xảy ra, khi mua đất dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:

– Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?

– Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

– Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và  có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

– Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

– Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…

– Tránh tối đa việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu 

Trên đây là các thông tin về thủ tục pháp lý khi mua đất dự án cũng như các bước cụ thể trong quy trình mua đất dự án bạn cần nắm kỹ để việc mua bán diễn ra suôn sẻ, tránh rước họa vào thân. Hy vọng bài viết về thủ tục pháp lý khi mua đất dự án trên đây sẽ có ích cho mọi người.

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án không phải ai cũng biết
5 (100%) 3 vote[s]

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *