Mua bán nhà đất là việc rất quan trọng với mỗi người. Trong đó việc đầu tiên cần phải thực hiện đó là ký hợp đồng đặt cọc mua bán. Đây là biện pháp đảm bảo để cả hai bên thực hiện việc mua, bán diễn ra thuận lợi. Nếu bạn chưa có thông tin về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì hãy tham khảo bài viết sau đây.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——–***——–
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v Mua bán nhà, đất)
Hôm nay, ngày …tháng … năm 20…. tại……..chúng tôi gồm có:
- Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): …………………………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……… cấp ngày ……… tại………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………
- Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Họ và tên chủ hộ:…………………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ……… tại………
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………
Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):
Ông (Bà): ……………………………………………………………………
Sinh ngày: ……………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: …………… cấp ngày ………… tại…………
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………
Ông (Bà): …………………………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……… cấp ngày ………………tại…………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………
III. Cùng người làm chứng:
- Ông(Bà): ……………………………………………………………………
Sinh ngày: ……………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ………… cấp ngày ………………tại…………
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………
- Ông(Bà): …………………………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ………… cấp ngày ………………tại……
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………
- Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………………
Bằng chữ:…………………………………………………………………
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: …………, kể từ ngày …… tháng ………. năm 20…
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại ……
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ………… với diện tích là ……… m2 giá bán là ………
- Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả:……………
khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước, …………
sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
- Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;
- b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;
- Bên A có các quyền sau đây:
- a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);
- b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
- Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
- b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
- c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
- Bên B có các quyền sau đây:
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được).
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
- Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
- Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
- Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
- Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………………………….………….
Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.
…….ngày …tháng ..… năm 20…..
Bên A Bên B
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
Người làm chứng Người làm chứng
Một số lưu ý quan trọng nhất khi lập và ghi hợp đồng đặt cọc
Khi tiến hành lập và ghi hợp đồng đặt cọc các bạn hãy lưu ý đến một số điều quan trọng sau đây:
Tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ khi đặt cọc
Dựa vào khoản 1 điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là việc bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận đặt cọc một số tiền hoặc kim khí quý giá, đá quý có giá trị. Tiền cọc được bên nhận giữ trong thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc hợp đồng mua bán được thực hiện.
Cụ thể tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Quyền và nghĩa vụ khi đặt cọc của bên đặt và bên nhận
Như vậy, nghĩa vụ của 2 bên khi ký hợp đồng đặt cọc đó là:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện theo bình thường thì tài sản đặt cọc trước đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc. Hoặc có thể dùng để trừ vào nghĩa vụ trả tiền mua. Thông thường thì khoản tiền này sẽ được trừ sang khoản tiền mua nhà ngay sau đó.
Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện
- Nếu trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì số tài sản đã đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Đồng nghĩa với việc họ không phải trả lại tài sản đó cho bất kỳ ai.
- Ngược lại nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đã cọc cho bên đặt cọc. Bên cạnh đó là còn phải trải một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt. Đây được gọi là tiền phạt cọc.
Tuy nhiên nếu cả 2 bên có thể thỏa thuận khác thì có thể tiến hành mà không cần theo quy định trên.
Mức tiền đặt cọc
Trong bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Vì vậy các bên sẽ được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc cho hợp lý nhất. Tuy nhiên dù pháp luật không quy định điều này nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên cần phải thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất.
Để đánh giá mức độ rủi ro hay nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng này không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên cọc sẽ hưởng lợi. Còn nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận cọc sẽ hưởng lợi.
Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Trong luật Dân sự năm 2015, luật đất đai 2013 và luật nhà ở năm 2014 không quy định việc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực. Mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn với đất.
Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Tuy nhiên để không xảy ra tình trạng tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì hai bên nên công chứng hoặc chứng thực. Có nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có thêm bất kỳ ghi nhận về việc này nên đã dẫn đến tranh chấp.
Có thể ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”
Theo quy định ở khoản 2 Điều 328 của bộ luật dân sự năm 2015 khi một trong 2 bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải chịu phạt cọc. Trừ trường hợp có những thỏa thuận khác từ 2 bên. Tuy nhiên nếu các bên lập hợp đồng và ghi là “trả trước” thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Trả trước là một phần số tiền được dùng trong nghĩa vụ thanh toán. Còn trường hợp khi các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiên đó sẽ được xử lý như sau:
- Bên mua không thực hiện hợp đồng thì số tiền trả trước sẽ được nhận lại và không phải chịu phạt, trừ khi các bên có những thỏa thuận khác.
- Nếu bên chuyển nhượng không thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại số tiền trả trước đó cho bên trả và không phải chịu khoản phạt cọc. Trừ khi các bên có những thỏa thuận khác mà không vi phạm đạo đức, pháp luật.
Như vậy trong trường hợp hợp đồng ghi trả trước mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì số tiền này sẽ được trả lại và không bên nào phải chịu phạt. Trừ khi giữa hai bên có những giao kèo, thỏa thuận khác.
Lời kết
Bài viết trên đây là thông tin chi tiết về mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mà bạn có thể tham khảo. Việc tìm hiểu hợp đồng này sẽ giúp bạn đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện mua bán nhà đất. Đặc biệt hãy tham khảo thêm các lưu ý để việc mua bán trở nên hiệu quả và nhanh chóng hơn.
