Tách thửa đất được đánh giá là khâu khá quan trọng. Mục đích để giúp cho người sử dụng đất sau khi dùng đất có các phương hướng đề ra. Tuy nhiên, nếu không tìm hiểu kỹ về thủ tục tách thửa đất để bán, quy trình thực hiện sẽ khá khó khăn. Để biết hơn về thông tin này, bạn tham khảo ngay một số chia sẻ dưới đây. 

Tách thửa đất được hiểu như thế nào? 

Tách thửa đất được hiểu là người sở hữu thửa đất hợp pháp thực hiện phân chia đối với nhiều người khác tại mảnh đất đó. Tóm lại tách thửa đất chính là việc chia cho nhiều người thông qua sổ đỏ được sở hữu đất. Thủ tục tách thửa đất để bán cần tuân theo đúng với quy định chung mà Nhà nước ban hành. 

Tách thửa đất được hiểu như thế nào? 

Nếu chủ sở hữu đưa ra yêu cầu thì cơ quan nhà nước tiến hành tách thửa đúng ý muốn, không gặp khó khăn nào. Chủ sở hữu cần đảm bảo thửa đất không gặp phải bất cứ rắc rối hay tranh chấp nào liên quan. Đây cũng là vấn đề khá quan trọng đối với quy trình thực hiện tách thửa đất của nông nghiệp. 

Điều kiện để có thể tách thửa đất 

Khi tặng hoặc chuyển nhượng một phần thửa đất, người dùng đất cần đề nghị cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thực hiện. Dựa vào điều 29 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 1 Điều 188 trong Luật Đất đai 2013 và khoản 11 Điều 9 trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, một thửa đất khi tách cần đảm bảo một số điều kiện sau: 

• Có giấy chứng nhận.
• Đáp ứng điều kiện về kích thước và diện tích chiều cạnh tối thiểu.
• Đất không trong tình trạng tranh chấp.
• Đang còn thời hạn để sử dụng đất.
• Quyền dùng đất không bị kê biên, bảo đảm thi hành án.

Điều kiện để có thể tách thửa đất 

Ngoài các điều kiện trên, bạn cũng cần lưu ý một số điều sau: 

• Trường hợp tách thửa để tạo nên thửa đất với diện tích nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, xin hợp thửa cùng thửa đất liền kề khác tạo thành thành thửa đất mới với diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu, được quyền tách thửa. 
• Diện tích tối thiểu cho phép tách thửa chính là diện tích thửa đất hình thành mới và thửa đất sau khi tách thửa còn lại không được nhỏ hơn.
• Dựa trên quy định UBND các tỉnh, một số địa phương cần đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận được tách thửa. Loại giấy này không bắt buộc. 

Chia sẻ thủ tục tách thửa đất để bán

Đầu tiên, bạn cần chuẩn bị đơn yêu cầu để thực hiện việc tách thửa. Đối tượng thực hiện đơn có thể tìm đơn đề nghị việc tách thửa đất dựa vào mẫu số 11/ĐK ban hành. Bên cạnh đó là thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành bởi Bộ Tài nguyên môi trường. 

Thứ hai, bản hợp đồng về chuyển nhượng đất đai. Phía chuyển nhượng và yêu cầu tách thửa liên hệ tới phòng công chứng làm hồ sơ, công chứng HĐ chuyển nhượng phần đất cần tách thửa. Tiếp theo, bạn tiến hành thực hiện những nghĩa vụ đối với mảnh đất gồm thuế TNCN, kê khai lệ phí trước bạ… 

Chia sẻ thủ tục tách thửa đất để bán

Thứ ba, bản gốc của giấy chứng nhận về quyền dùng nhà ở, đất đai cùng những tài sản khác gắn liền trên mảnh đất. Người thực hiện cần chuẩn bị tối thiểu một bản sao cho giấy chứng nhận về sử dụng đất được chứng thực bởi cơ quan thẩm quyền. Như vậy khi triển khai thủ tục tách thửa đất để bán thuận lợi hơn. 

Thứ tư, sổ hộ khẩu và CMT của cả hai bên tặng cho hoặc chuyển nhượng. Ngoài ra, bạn còn cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ khác như biên bản thỏa thuận, giấy khai sinh, đăng ký kết hôn về tài sản vợ chồng. Bên cạnh đó, là biên bản tự chọn cho đất khuôn viên, vị trí đất ở… 

Hướng dẫn quy trình thực hiện tách thửa đất

Người sử dụng đất sau khi nộp một bộ hồ sơ để đề nghị hợp hoặc tách thửa với giấy tờ đầy đủ. Quy trình tách thửa chủ yếu được tiếp tục thực hiện ở văn phòng đăng ký. Các công việc diễn ra như sau: 

Bước 1: Thực hiện nộp hồ sơ

Bạn có thể nộp hồ sơ qua hai cách như sau: 

• Không nộp ở UBND thị trấn, phường, xã, nơi có đất.
• Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ ở UBND thị trấn, phường, xã, nơi có đất trong trường hợp có nhu cầu. 

Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ ở Chi nhánh Văn phòng đất đai đăng ký quận, huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh (cấp huyện). Mặt khác là văn phòng đăng ký về quyền dùng đất nếu địa phương chưa thực hiện tổ chức văn phòng chi nhánh đăng ký đất đai. Với nơi đã lập bộ phận một cửa trả kết quả và tiếp nhận thực hiện về thủ tục hành chính, nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa.

Bước 2: Nhận hồ sơ

Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ, trong tối đa 03 ngày khi xử lý và tiếp nhận hồ sơ thì cơ quan cần hướng dẫn, thông báo người nộp bổ sung hồ sơ. Cơ quan nhận hồ sơ cần ghi thông tin đầy đủ vào sổ tiếp nhận. Sau đó, trao cho người nộp phiếu tiếp nhận. Trong đây có ghi khá rõ về ngày hẹn trả đối với kết quả

Bước 3: Giải quyết các yêu cầu

Khi tặng hoặc chuyển nhượng phần đất hoặc giải quyết khiếu nại, đấu giá đất, tranh chấp, tố cáo… thì văn phòng đăng ký về đất đai cần thực hiện những công việc sau: 

• Đo đạc địa chính chia tách thửa đất, chuyển bản trích đã đo thửa đất vừa mới tách cho NSD đất thực hiện ký HĐ, văn bản giao dịch quyền sử dụng thửa đất mới tách một phần.
• Thực hiện thủ tục về đăng ký biến động với diện tích chuyển quyền. Bên cạnh đó, xác nhận vào Giấy chứng nhận thay đổi đã trình hoặc cấp đối với cơ quan thẩm quyền cấp đối với giấy chứng nhận phần diện tích của thửa đất còn lại không chuyển quyền. 
• Cập nhật, chỉnh lý biến động vào cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính đất đai. 

Bước 4. Trả kết quả

Người sử dụng đất sẽ được trả kết quả trong thời hạn tối đa ba ngày làm việc. Thời gian tính từ ngày kết quả giải quyết có. 

Hướng dẫn quy trình thực hiện tách thửa đất

Chi phí để thực hiện việc tách thửa đất bán

Chi phí để thực hiện việc tách thửa đất bán chưa có mức cố định. Điều này sẽ phụ thuộc vào từng thời điểm, địa phương, giá trị chuyển nhượng… Tuy nhiên, người làm thủ tục tách thửa đất để bán cần thanh toán một số chi phí dưới đây: 

• Lệ phí chứng nhận đã đăng ký biến động của đất đai. 
• Phí thẩm định đối với hồ sơ cấp quyền sở hữu tài sản, nhà ở gắn liền với đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 
• Lệ phí cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung giấy chứng nhận. 

Giả dụ chi phí thủ tục tách đất trên địa bàn Hà Nội như sau: 

• Lệ phí chứng nhận đã đăng ký biến động của đất đai. Phường thuộc thị xã và quận nộp 28.000 VNĐ/lần, các khu vực khác là 14.000 VNĐ/lần.
• Lệ phí cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung giấy chứng nhận tùy trường hợp cụ thể. 
• Phí thẩm định cho hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản, nhà ở gắn liền đất, quyền dùng đất. Tối đa 5.000.000 VNĐ/hồ sơ, 0,15% giá trị để chuyển nhượng. 

Chi phí để thực hiện việc tách thửa đất bán

Mức thuế phí cần đóng trong thủ tục tách thửa đất để bán

Mức thuế phí cần đóng trong thủ tục tách thửa đất để bán

Trong quá trình tách thửa, tách sổ đỏ, phía chuyển nhượng không cần nộp thuế nhà đất. Tuy nhiên, bên này vẫn cần nộp một vài khoản phí, thuế, lệ phí như sau: 

Thứ nhất, thuế TNCN. Số thuế TNCN bên chuyển nhượng cần nộp căn cứ theo thủ nhập và thuế suất của người đó. Đồng nghĩa rằng nếu người thực hiện sở hữu mức thu nhập cao, thuế suất cũng tăng theo. Dựa trên Luật thuế TNCN, tùy theo trường hợp cụ thể mà người chuyển nhượng chọn lựa theo cách khác nhau. 

• 2% tính dựa theo tổng giá trị mà chuyển nhượng mua bán trên hợp đồng. Tuy nhiên, không thấp hợp giá khung giá nhà đất UBND thành phố hoặc tỉnh hàng năm ban hành.
• 25% tính dựa trên phần thu nhập chuyển nhượng được áp dụng với những trường hợp xác định chính xác thu nhập.

Thứ hai, những khoản lệ phí phía nhận chuyển nhượng cần nộp. Nếu phía nhận không biết, bên chuyển giao về đất sẽ nhắc nhở. 

• Lệ phí địa chính: Tính trên 0,15% của giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ của nhà đất: Tính trên 0,5% của giá trị chuyển nhượng.

Kết luận 

Qua một số chia sẻ trên, mong là người đọc đã hiểu rõ hơn về thủ tục tách thửa đất để bán. Những gì liên quan tới đất đai đều cần thực hiện đúng theo pháp luật quy định. Do đó, bạn nên tìm hiểu thật kỹ luật lệ đất đai hiện hành để không xảy ra vấn đề đáng tiếc.