5 Lưu ý cần biết khi cân nhắc có nên mua đất nông nghiệp hay không?

Cập nhật ngày cuối:

Trong những năm gần đây, tình trạng tìm mua đất nông nghiệp rồi chuyển qua đất ở ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên việc chuyển đổi không hề đơn giản, lại gặp rất nhiều rủi ro. Đặt ra một câu hỏi lớn rằng liệu có nên mua đất nông nghiệp hay không? Rất nhiều người tỏ ra khá nghi ngại và e dè về tính pháp lý của những thửa đất này.

1. Nhu cầu mua đất nông nghiệp hiện nay

Và như đã nói ở trên, vệc mua đất nông nghiệp trong những năm gần đây ngày càng trở nên phổ biến. Dựa theo mục đích sử dụng có thể phân loại người mua thành hai nhóm:

  • Nhóm 1: Mua để phục vụ mục đích làm nông nghiệp, xây dựng trang trại
  • Nhóm 2: Mua để ở

Và có một thực tế đã và đang diễn ra, đó là việc người dân tìm mua đất nông nghiệp để xây nhà ngày càng nhiều. Bất chấp việc những thửa đất này có nằm trong diện quy hoạch, chuyển đổi sang đất ở hay không. Nguyên nhân của vấn đề này một phần là do:

  • Người mua thiếu hiểu biết về pháp luật.
  • Diện tích đất phi nông nghiệp cụ thể là đất ở đang ngày càng trở nên khan hiếm và đắt đó. Trong khi đó, diện tích đất nông nghiệp còn khá rộng và rẻ.
  • Các khu công nghiệp, dịch vụ, khu chế xuất đang có xu hướng chuyển dần ra vùng ngoại ô, kéo theo sự phát triển của khu vực này. Thu hút đông đảo người dân tìm đến. Dẫn tới nhu cầu tìm nơi an cư tăng vọt. Khi diện tích đất ở không đáp ứng đủ nhu cầu thì người ta tìm mua đất nông nghiệp như một cách để giải tỏa cơn khát đất.

Có nên mua đất nông nghiệp hay không

  • Các điều khoản quy định trong luật đất đai, sự quản lý của nhà nước, chính quyền còn lỏng lẻo, không chặt chẽ. Tạo cơ hội cho cò môi giới bất động sản luồn lách luật để bán đất sai mục đích.
  • Giá thành các thửa đất nông nghiệp hiện còn khá rẻ, chia thửa đẹp, rộng rãi. Mặt khác, thị trường đát động sản biến động liên tục. Nhiều người có tiền muốn đầu tư vào đất để hòng thu lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ khi bán ra.

===> Nếu bạn thích khu vực đã có đầy đủ tiện ích, đầy đủ công trình công cộng thì hãy tìm hiểu ngay đất Nam Cầu Nguyễn Tri Phương

2. Những rủi ro khi mua đất nông nghiệp

Dẫu biết rằng mua đất nông nghiệp có thể mang đến nhiều rủi ro. Thế nhưng, người dân vẫn đổ xô đi mua đất. Trường hợp người mua hùn vốn để mua với số lượng lớn không phải là hiếm. Với những người nhạy bén nắm bắt được những chính sách và hướng chuyển vùng phát triển của nhà nước, thì việc mua đất nông nghiệp sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở và bán lại đã đem lại cho họ một nguồn lợi nhuận khổng lồ hàng chục tỷ đồng. Tuy nhiên cũng có không ít người rơi vào tình cảnh bế tắc: “tiền mất, đất không”

Đó là tình cảnh của nhiều người dân ở phường Hòa An, Q.Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng khi mua đất nông nghiệp bằng hình thức giấy viết tay để ở. Trong khi cơ quan chức năng chưa cho phép việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất ở.

Đứng trước “túp lều” chỉ có bốn bức tường, phía trên che mấy tấm tôn, chị Nguyễn Thị Diệu Phúc (quê ở Thừa Thiên – Huế, trú tổ 45) rầu rĩ: “Không có sổ đỏ nên gia đình chỉ dựng bốn bức tường với lợp tôn lên để chui ra chui vào”. Chị Phúc cho biết chị được bà Đ.T.B. bán gần 100mđất nông nghiệp, giao dịch giữa hai bên chỉ có một tờ giấy viết tay. Trong đó, nội dung chỉ gói gọn là chủ đất đồng ý chuyển nhượng cho bà Thủy diện tích 100m2, ngang 5m, dài 20m, số thửa, tờ bản đồ, giáp 4 phía… 

Chủ đất cho chị Phúc xem một sổ photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất trồng cây hằng năm. Sổ này có tổng diện tích đất đến gần 800m2, chủ đất xẻ ra gần chục lô để bán cho nhiều người khác nhau. Sau khi mua đất xong, chị Phúc đến gõ cửa cơ quan chức năng nhiều lần để làm sổ đỏ nhưng không được do đất nông nghiệp chưa chuyển quyền sử dụng đất. 

Khu đô thị Hòa Xuân đang là một trong những dự án bất động sản đất nền HOT nhất Đà Nẵng hiện nay. Hãy xem thông tin mua đất hòa xuân Đà Nẵng, tin tức và bảng giá cập nhật sớm nhất của bất động sản Hòa Xuân. Đừng bỏ lỡ dự án bất động sản HOT nhất Đà Nẵng này nhé.

Có nên mua đất nông nghiệp hay không

Theo UBND phường Hòa An, hiện có 51 hộ dân rơi vào tình cảnh mua đất nông nghiệp và tự xây nhà trên đó. Theo chủ tịch UBND phường Hòa An nguyên nhân một phần do người dân không nhận thức được việc mua bán đất qua giấy viết tay sẽ gặp rủi ro và do mua đất nông nghiệp thì giá rẻ hơn rất nhiều so với ở phố.

Liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, Ông Nguyễn Quang Vinh – phó giám đốc Sở TN-MT Đà Nẵng – cho biết thêm đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, hiện UBND TP đang giao Sở Xây dựng lập quy hoạch trình TP phê duyệt, có quy hoạch rồi mới cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Văn Thái – Đoàn luật sư TP Đà Nẵng – cho biết Luật đất đai, Bộ luật dân sự quy định về pháp lý thì chủ sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng. Về hình thức giao dịch buộc phải đảm bảo thủ tục công chứng, chứng thực hợp pháp. Đồng thời việc sử dụng đất để xây dựng nhà ở phải là đất có mục đích sử dụng làm đất ở, không thể tùy tiện sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích đất ở.

“Người dân tự mua bán bằng giấy viết tay sẽ gặp rủi ro cao. Khi phát sinh tranh chấp, pháp luật không công nhận giao dịch, người mua có thể bị mất trắng tiền” – luật sư Thái cho biết.

===> Nam Hòa Xuân Đà Nẵng có yếu tố phong thủy gì mà khiến ai cũng đổ xô đi mua đất? Tìm hiểu ngay!

3. Những điều cần lưu ý khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở

Hãy ghi nhớ những lưu ý sau đây, nó sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc có nên mua đất nông nghiệp hay không và giúp bạn thực hiện việc mua đất và chuyển đổi một cách nhanh chóng, suôn sẻ nhất.

Xác định mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở

Khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở, trước tiên bạn phải tìm hiểu mảnh đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để xác minh được điều này người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện). Nhằm hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện để xem mảnh đất mình đang dự mua có nằm trong diện đất nông nghiệp được quy hoạch hay không.

Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được. Do đó, bạn không nên mua mảnh đất nông nghiệp này để làm đất ở này vì chúng không thể chuyển đổi.

Có nên mua đất nông nghiệp hay không

Trường hợp thứ 2, mảnh đất bạn dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước thì mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chắc chắn sẽ thực hiện được. Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất bạn dự định mua quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó. Diện tích đất cụ thể được chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền địa phương.

===> Xem thêm: Tiết lộ 4 kinh nghiệm mua đất ruộng không phải ai cũng biết

Nắm chắc điều kiện “đủ” để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở

Mảnh đất nông nghiệp phải nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là chỉ là điều kiện cần để thực hiện việc chuyển đổi. Hơn thế nữa, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện sau thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:

  • Theo điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không những thế, quyền sử dụng đất hợp pháp phải nằm trong thời gian sử dụng đất, mảnh đất không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.
  • Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo điều khoản 103, 104. Các điều khoản này quy định rõ các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.

===> Đừng Bỏ Qua: 3 Kinh nghiệm mua đất vườn bạn cần biết để tránh “tiền mất tật mang”

Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu.

Có nên mua đất nông nghiệp hay không

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0.5ha trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

>>> Click ngay: Tất tần tật các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà đất

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Thời gian thực hiện:

  • Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
  • Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở

Khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở, theo quy định của pháp luật, người mua ngoài số tiền mua đất phải chi thêm một khoản tiền để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau này. Bởi vậy, người mua cần thương lượng trước với người cần bán về giá cả mảnh đất trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

có nên mua đất nông nghiệp hay không

Số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng địa phương. Để tiết kiệm chi phí, tránh mất nhiều chi phí và thời gian chuyển đổi, người mua không nên chuyển đổi tất cả diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất để làm nhà hay với mục đích chuyển nhượng sau này.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách tính thuế trước bạ nhà đất mới nhất theo quy định hiện hành 2019

Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

Theo luật đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Nếu như việc mua bán của bạn không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Có nên mua đất nông nghiệp hay không

Nói về những điều cần lưu ý khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở, Luật sư Nguyễn Văn Thái – Đoàn luật sư TP Đà Nẵng lưu ý, với các giao dịch nhà đất, người mua cần phải kiểm tra hồ sơ pháp lý của đất, có giấy tờ hợp pháp không, có đủ điều kiện về mục đích sử dụng không, được phép chuyển nhượng hay không thì mới tiến hành giao dịch mua bán hợp pháp qua công chứng, chứng thực hợp pháp để có thể đăng ký sang tên và sử dụng hợp pháp.

Trên đây là những thông tin về việc mua đất nông nghiệp, hy vọng sẽ giúp bạn giải đáp được thắc mắc có nên mua đất nông nghiệp hay không? Giao dịch đất đai là một giao dịch có giá trị lớn. Vậy nên bạn hãy tìm hiểu thật kỹ trước khi đưa ra quyết định để tránh gặp bất kỳ rủi ro nào.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *