Nếu bạn tìm hiểu về bất động sản thì chắc chắn sẽ thấy thuật ngữ “phân lô bán nền” được nhắc đến một cách liên tục. Tuy nhiên định nghĩa thật sự phân lô bán nền là gì? Và việc phân lô có cần phải thực hiện theo quy định gì không? Tất cả những thắc mắc này sẽ được giải đáp một cách nhanh chóng trong bài viết sau.
Phân lô bán nền là gì?
Đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu chính xác định nghĩa về phân lô bán nền. Phân lô bán nền là hình thức chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao. Việc này được thực hiện khi chủ đầu tư muốn xây dựng một dự án và chuyển nhượng quyền sử dụng những thửa đất này cho người khác để xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê…
Phân lô bán nền là gì?
Mục đích chính của việc phân lô là đảm bảo những quy định về mặt pháp luật cho mảnh đất mà bạn cần mua bán. Để thực hiện việc phân lô dự án cũng như chủ đầu tư cần tuân theo rất nhiều quy định. Tuy nhiên thực tế hiện nay có rất nhiều đối tượng môi giới đã lừa đảo, phân lô ảo để bán cho người dân thiếu hiểu biết. Hàng năm có rất nhiều người trình báo cơ quan chức năng bị dính bẫy lừa vì những dự án ảo này.
Nếu cần đo đạc xây dựng thì tham khảo : Thước lỗ ban
Lập dự án phân lô bán nền cần đáp ứng điều kiện gì?
Một dự án được phân lô bán nền cần đáp ứng những điều kiện như:
- Dự án cần phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ở đó.
- Trước khi phân lô bán đất chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng. Theo đó những chủ đầu tư cần xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ, xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt trước đó.
- Hệ thống hạ tầng chung của khu vực phải được chủ đầu tư kết nối trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng cho người dân tự xây dựng nhà ở, cho thuê hay kinh doanh.
- Những dịch vụ thiết yếu như điện, cấp thoát nước, thu gom rác thải… chủ đầu tư cần phải đảm bảo cung cấp đầy đủ.
- Những nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai dự án sẽ được chủ đầu tư hoàn thành khi phân lô. Những nghĩa vị này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chi phí, lệ phí liên quan đến dự án.
- Vị trí của dự án phải đảm bảo không nằm trong địa bàn mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên hoặc các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Dự án cũng không được nằm trong khu vực trung tâm mà xung quanh là các công trình mang tính điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Dự án cũng không được nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt hoặc các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.
- Dự án được phân lô bán nền cần phải nằm ở khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Lập dự án phân lô bán nền cần đáp ứng một số điều kiện theo quy định
Lập dự án phân lô bán nền được thực hiện theo quy trình thủ tục như thế nào?
Không chỉ cần đáp ứng đầy đủ điều kiện mà việc lập dự án phân lô bán nền còn được thực hiện theo một quy trình nhất định. Sau đây là quy trình chi tiết mà bạn cần nắm rõ:
Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra quy hoạch
Chủ đầu tư cần tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra quy hoạch. Tuy nhiên một quỹ đất có thể bao gồm một hoặc nhiều chủ sở hữu. Chính vì thế chủ đầu tư trước khi phân lô bán đất cần tự đền bù hoặc giải phóng mặt bằng. Nếu doanh nghiệp xin nhà nước giao đất thì cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo luật đất đai.
Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch
Sau khi hoàn thành việc tìm và giải phóng mặt bằng thì chủ đầu tư sẽ lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch 1/500. Bước này được thực hiện theo trình tự như sau:
- Đầu tiên chủ đầu tư phải làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với phòng địa chính quận, huyện.
- Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện.
- Chủ đầu tư làm quy hoạch tổng mặt bằng và nộp cho sở Tài nguyên và môi trường. Bản quy hoạch này sẽ được Sở phê duyệt và thông báo cho chủ đầu tư.
Lập dự án phân lô bán nền cần tuân thủ theo quy trình
Bước 3: Đợi duyệt quy hoạch 1/500
Chủ đầu tư phải đợi từ 6 tháng đến 1 năm để Sở phê duyệt đồng ý quy hoạch.
Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng
Đây là một bước cần thiết để chủ đầu tư được phép phân lô bán nền. Việc này được thực hiện sau khi bản quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt. Những hạng mục cơ sở hạ tầng cần hoàn thiện:
- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án theo quy định.
- Sau khi xây dựng xong chủ đầu tư cần kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, cấp điện đúng quy định.
- Nhà nước sẽ tiến hành nghiệm thu công trình, sau đó chủ đầu tư tiến hành bàn giao hạ tầng.
Bước 5: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Chủ đầu tư cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí hoặc đất đai. Việc đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất đai được thực hiện tại chi cục thuế. Sau khi hoàn thành thì tiến hành đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin phép tách thửa. Việc xin phép này sẽ mất khoảng 6 tháng đến 1 năm.
Bước 6: Thực hiện công bố thông tin đấu giá
Thông tin bán đấu giá được công bố theo quy định pháp luật sau khi hoàn thiện việc làm thủ tục phân lô bán nền.
Kinh nghiệm chọn và mua đất phân lô bán nền
Mặc dù việc phân lô bán nền phải đáp ứng điều kiện và được thực hiện theo quy định tuy nhiên vẫn có tình trạng lừa đảo, lách luật. Trong khi đó, các dự án ma đến khi chủ đầu tư thu tiền mua đất của khách hàng thì mới bị phát hiện và xử lý. Tuy nhiên, người mua rất khó có thể lấy lại tiền cũng như không nhận được đất.
Những rủi ro trên là rất lớn mà nguyên nhân gây ra là sự “ nhẹ dạ cả tin” của khách hàng. Họ tin vào những lời hứa hẹn của chủ đầu tư cũng như cơn sốt đất của dự án mà quên mất xem xét tính pháp lý một cách kỹ càng. Vì vậy, để tránh những rủi ro trên bạn cần phải áp dụng ngay một số kinh nghiệm sau:
Xác nhận thông tin về chủ đầu tư
Bên bán có phải là chủ đầu tư của dự án không? Nếu không bạn cần xem xét lại bởi rất có thể nhiều kẻ xấu bán các dự án không có thật để thu về lợi nhuận bất chính. Người mua cần phải biết chính xác thông tin này. Bên cạnh đó, bạn cũng cần tìm hiểu người giao dịch với mình có được ủy quyền của chủ đầu tư hay không? Bởi hiện nay có những “cò mồi” giới thiệu không rõ ràng thông tin. Tuy nhiên, họ lại đứng ra thực hiện các thủ tục từ A đến Z trong khi không đưa ra được văn bản ủy quyền. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu rất kỹ thông tin trước khi quyết định ký hợp đồng.
Chọn và mua đất phân lô bán nền cần phải lưu ý một số vấn đề
Tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án
Chủ đầu tư có được UBND cấp tỉnh cấp phép cho chuyển nhượng đất dưới dạng phân lô bán nền không? Để trả lời được câu hỏi này, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư cho xem một số giấy tờ sau:
- Quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất
- Chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy phép do UBND tỉnh cấp về việc phân lô bán nền
- Thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt
- Chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là mục rất quan trọng bởi theo luật chủ đầu tư nào chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ không được thực hiện phân lô bán nền.
- Văn bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng có dấu chữ ký của cơ quan có thẩm quyền.
- Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500
Trường hợp mua đất từ cá nhân thì cần phải có hợp đồng chuyển nhượng công chứng đúng theo quy định pháp luật. Những hồ sơ trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về lô đất mà mình muốn mua. Đồng thời, bạn cũng tránh tình trạng kẻ xấu dẫn đến những lô đất gần đó mà không hay biết.
Kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình
Sau khi đã tìm hiểu về tính pháp lý của khu đất, người mua cần phải biết được kết cấu hạ tầng có đúng như quy hoạch 1/500 đã được duyệt hay không. Các công trình cần phải xem xét đó là: công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Các công trình này cần phải có sự kết nối với nhau đảm bảo tốt nhất các tiện ích nội và ngoại khu. Đặc biệt, các dịch vụ cần thiết như điện, nước, đường thoát nước thải, thu gom rác phải có đầy đủ.
Kiểm tra đất có tranh chấp, thế chấp hay không?
Đây là một kinh nghiệm cực kỳ quan trọng mà bạn cần phải lưu tâm trước khi quyết định mua bất kỳ lô đất nào. Người mua có thể truy cập vào website của dự án hoặc liên hệ với văn văn phòng đất đai tại nơi mua đất để hỏi xem lô đất hiện có bị thế chấp hay tranh chấp gì không.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần kiểm tra xem đất định mua có còn thời hạn sử dụng hay không? Bởi hiện nay không ít các dự án có đầy đủ điều kiện phân lô bán nên nhưng lại trong tình trạng bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp. Bạn cũng nên tham khảo những người dân hoặc UBND tại địa phương xem dự án mình định mua có thật hay không. Việc mua đất bạn phải bỏ ra chi phí rất lớn nên cần cân nhắc tìm hiểu kỹ tất cả những thông tin xoay quanh để tránh bị lừa.
Kết luận
Chắc chắn sau bài viết trên, bạn đã có thể trả lời cho câu hỏi phân lô bán nền là gì? Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn trước khi thực hiện mua đất.
