Diện tích thông thủy là gì? Cách xác định thông thủy và tim tường

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân. Các chung cư và căn hộ cao cấp xuất hiện ngày càng nhiều. Đa số người mua chung cư là giới trẻ. Những bạn trẻ mới lập gia đình, hoặc những người không có nhiều kinh nghiệm về việc mua nhà ở. Và một trong những vấn đề gây băn khoăn đó chính là diện tích thông thủy là gì.

Diện tích thông thủy là gì?

“Thông thủy” là từ Hán Việt. Trong đó “thủy” có nghĩa là nước, “thông thủy” có nghĩa là để cho nước chảy một cách tự do. Từ Hán Việt này được sử dụng cả trong lĩnh vực xây dựng. Vậy “diện tích thông thủy” có nghĩa là gì?

“Diện tích thông thủy” được hiểu đơn giản là những nơi dòng nước có thể chảy qua được. Nơi mà dòng nước không bị ngăn lại và bị giới hạn bởi chiều cao, chiều rộng và các cửa sổ cũng như cửa ra vào của căn hộ đó.

Tham khảo thêm :

Cách tính diện tích thông thủy :

Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở) – (Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật).

Cụ thể:

Chiều cao thông thủy là chiều dài tính từ mặt sàn của căn nhà cho đến mặt dưới của trần nhà. Hoặc mặt dưới của kết cấu chịu lực, ví dụ như dầm (không tính vật liệu xây trần nhà và không tính dầm).
Chiều rộng thông thủy là kích thước bị giới hạn bởi hai bức tường đối diện nhau (không tính bề dày vật liệu xây tường và lớp trát tường).
Kích thước dùng để tính thông thủy cho cửa ra vào và cửa sổ là kích thước của các ô lọt sáng (ánh sáng đi qua được).

Nói tóm lại, diện tích thông thủy là gì? Diện tích thông thủy hay diện tích lọt lòng là những nơi nước có thể đi qua được. Ở nước ngoài thì nó còn gọi là diện tích trải thảm (Carpet Area). Vì nơi nào được trải thảm thì nơi đó được đo diện tích thông thủy.

Diện tích thông thủy không tính tường bao quanh ngôi nhà. Tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Nhưng lại bao gồm tường ngăn cách giữa các phòng trong cùng một căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn. Trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung (mép bên phía căn hộ của mình).

Nói một cách đơn giản, diện tích thông thủy là diện tích thực tế mà chúng ta sẽ sử dụng để sinh hoạt và đặt bàn, tủ, ghế, tủ lạnh, các vật dụng gia đình,… Những nơi nào chúng ta có thể sử dụng được đều là diện tích thông thủy.

Cách xác định diện tích thông thủy và tính toán

Trong đó:

a, b : là chiều dài và chiều rộng bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong).
c, d: là chiều rộng và chiều dài của ban công (nếu có).
∑e_{i :}là tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ, với i là số cột.
f : là diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ (thường mỗi căn hộ sẽ chỉ có một f, nếu có 2 f trở lên thì tính tổng như e ở trên).

Để cho dễ hiểu diện tích thông thủy thì ta lấy ví dụ sau:

a = 8,8m, b = 7m
c = 1,5m, d = 5,5m
e = 0.8m², có 3e
f = 0.8m²
Diện tích thông thủy = (8,8 x 7) + (1,5 x 5,5) – [(0,8 x 3) + 0,8] = 66,65m²

Diện tích tim tường là gì?

Khái niệm diện tích thông thủy là gì đã được giải đáp, vậy còn diện tích tim tường thì sao?

Diện tích tim tường hay còn gọi là diện tích phủ bì. Là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Vì thế, khi đo diện tích tim tường sẽ bao gồm tường bao ngôi nhà. Tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

Nói chung, tất cả diện tích dùng để xây nên một căn hộ. Hay một căn nhà đều được tính là diện tích tim tường. Đó là quy định trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản .

Cách tính diện tích tim tường

Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích sàn để ở

Phân biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Ví dụ : Căn hộ của bạn là A và căn hộ của nhà hàng xóm là B và C. Căn hộ của bạn gồm 2 phòng ngủ, 2 toilet và một ban công.

Vậy thì diện tích thông thủy bao gồm diện tích của 2 phòng ngủ + diện tích 2 toilet + tường ngăn cách với 2 phòng ngủ + tường ngăn cách với 2 toilet + diện tích sàn của ban công.

Còn diện tích tim tường sẽ bao gồm diện tích thông thủy + diện tích tường bao xung quanh ngôi nhà bạn để ngăn cách với căn hộ B và C + diện tích sàn có cột + diện tích hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

Tính diện tích thông thủy theo cách nào mới đúng với pháp luật?

Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực. Các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong hợp đồng mua bán.

Việc tính diện tích thông thủy ày đã dẫn đến rất nhiều tranh cãi và bức xúc giữa Chủ đầu tư và người mua nhà,. Bởi lẽ Chủ đầu tư thì muốn tính theo diện tích tim tường để giảm đơn giá/m² cho người mua. Từ đó tạo tâm lý giá rẻ ảo vì thực tế là diện tích mà người mua nhà nhận được sẽ ít hơn so với diện tích được ghi trên bản vẽ.

Người mua không chỉ bị thiệt hại về diện tích thực có thể sử dụng. Mà còn bị thiệt hại về phí quản lý phải chịu do phí được tính theo diện tích ghi trên hợp đồng mua bán.

Chính vì những điều đó. Trước sức ép của dư luận và báo chí, ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD quy định thống nhất một cách đo duy nhất diện tích các căn hộ là theo thông thủy.

Các đính chính chuẩn về diện tích căn hộ theo thông thủy

Diện tích thông thủy là để tính chi phí quản lý cho chung cư. Diện tích thông thủy càng sát với diện tích tim tường thì càng có lợi cho người mua và phí quản lý cũng sẽ không bị đội lên do tính theo diện tích tim tường.

Ngoài ra, khi tính theo diện tích thông thủy thì đơn giá/m² của giá trị căn nhà sẽ bị đội lên. Nhưng tổng thể giá trị của cả căn hộ vẫn sẽ không đổi vì Chủ đầu tư bán căn hộ với giá đã được định sẵn. Cho nên việc tính diện tích theo cách nào cũng không ảnh hưởng đến giá tiền của toàn căn hộ đó. Mà sẽ chỉ ảnh hưởng đến chi phí quản lý.