Đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không?

Đất xen kẹt là một thuật ngữ không còn quá xa lạ đối với các nhà đầu tư bất động sản. Hiện nay, loại đất này đang được hình thành rất nhiều nhờ tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh. Tuy nhiên, việc đầu tư vào loại bất động sản này vừa mang đến rất nhiều tiềm năng nhưng cũng không tránh khỏi một số rủi ro. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu cần thận đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không? trước khi tiến hành đầu tư.

Đất xen kẹt là gì?

Đất xen kẹt theo quy định được hiểu là một trong những loại đất sau:

Đất vườn ao thuộc thửa đất có nhà ở trong khu dân cư. Tuy nhiên, phần đất ở chưa được công nhận nằm trong khu dân cư được xác định theo quy hoạch. Nếu trường hợp chưa có quy hoạch thì ranh giới sẽ được xác định theo hiện trạng của thửa đất ngoài cùng của khu dân cư có nhà ở.
Đất xen kẹt cũng có thể là phần diện tích được xem là đất vườn, ao khi cấp sổ đỏ cùng với quyền sở hữu nhà gắn với đất. Phần diện tích này chưa được xác định là đất ở.
Đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hoặc đất thừa ra sau khi quy hoạch nhưng chưa được cấp sổ đỏ để có thể được công nhận là đất ở.

Đất xen kẹt nằm trong khu dân cư nhưng không được xem là đất ở

Thông thường, các loại đất này được chuyển nhượng chỉ thông qua giấy viết tay mà không có giấy tờ pháp lý. Đất xen kẹt nằm trong khu dân cư nên có diện tích nhỏ chỉ vào khoảng 30m2 đến 50m2. Tuy nhiên, loại đất này lại được hình thành rất nhiều do việc thu hồi đất canh tác, đồng ruộng chia cắt bởi quá trình đô thị hóa, sự phát triển của các dự án giao thông.

Đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không?

Sau khi trả lời được câu hỏi đất xen kẹt là gì? thì bạn cần tìm hiểu xem loại đất này có được cấp sổ đỏ hay không. Xét về mặt pháp lý, đất xen kẹt được xác định là một loại đất nông nghiệp không được cấp phép xây dựng. Vì vậy, loại đất này không được nhà nước cấp sổ đỏ và chỉ thông qua giấy tờ viết tay để thực hiện chuyển nhượng. Chính vì điều này nên giá đất xen kẹt thường thấp hơn so với các loại đất thổ cư. Nhiều khách hàng đã dựa vào giá đất mà đổ xô đi mua khi chưa tìm hiểu kỹ những rủi ro.

Đất xen kẹt là loại đất không được nhà nước cấp sổ đỏ

Khi bị thu hồi đất xen kẹt có được bồi thường không?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có bất kỳ văn bản nào quy định đất xen kẹt khi bị thu hồi được bồi thường. Loại đất này thường chỉ được nhà nước hỗ trợ. Vì vậy, nếu bạn mua được mảnh đất xen kẹt có đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư thì cần làm thủ tục ngay. Bạn sẽ được hướng dẫn thủ tục khi liên hệ với UBND phường/xã hoặc phòng Tài nguyên, môi trường tại quận/huyện. Điều này sẽ tránh được trường hợp phần đất xen kẹt khi bị thu hồi nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng sẽ không được bồi thường theo khung giá mà nhà nước ban hành.

Đất xen kẹt sẽ không được bồi thường khi thu hồi mà chỉ được hỗ trợ

Tham khảo thêm:

Điều kiện và hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt

Hiện nay, đất xen kẹt vẫn có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng và cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục như sau:

Điều kiện được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt

Các điều kiện cho phép mảnh đất xen kẹt của bạn được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở đó là:

Đất không thuộc một trong các trường hợp: vi phạm quy hoạch, lấn chiếm, đất công cộng, đất nông nghiệp do các tổ chức, hợp tác xã giao cho các hộ gia đình sử dụng.
Đất xen kẹt vẫn đang sử dụng ổn định không có bất kỳ tranh chấp hay khiếu kiện.
Đất có diện tích tối đa bằng hạn mức được công nhận đất ở. Hạn mức này tùy thuộc vào từng địa phương quy định.
Những cá nhân hoặc hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải chấp hành tốt các quy định về đất đai ở địa phương đúng theo pháp luật. Các hộ gia đình này có đầy đủ văn bản cam kết bàn giao phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ an toàn của công trình công cộng, di tích lịch sử, thoát lũ,… cho các cơ quan quản lý. Hoặc văn bản bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới quy hoạch, lối đi chung. Người làm thủ tục phải nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển đổi.

Đất xen kẹt phải đáp ứng đủ các điều kiện mới có thể chuyển thành đất ở

Hồ sơ chuyển đổi đất xen kẹt

Để có thể chuyển đổi đất xen kẹt thì bạn cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau :

Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu)

Nếu chuyển đổi đất với mục đích để sản xuất kinh doanh thì cần nộp Phương án sản xuất kinh doanh.
Nếu trường hợp đất xen kẹt dùng để xây nhà ở để bán thì phải tuân thủ hồ sơ đúng theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản.
Giấy chứng nhận hoặc quyền sử dụng đất (bản sao nếu có)
Hộ khẩu thường trú và CMND của người muốn chuyển mục đích sử dụng đất (bản sao)
Văn bản cam kết bàn giao

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, bạn cần chuyển lên phòng Tài Nguyên và Môi trường của quận/huyện. Tiếp đến, phòng sẽ thực hiện duyệt hồ sơ và làm tờ trình để chuyển lên Chủ tịch UBND quận/huyện nếu đủ điều kiện. Chủ tịch sẽ thực hiện duyệt và ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích. Cuối cùng, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận có chữ ký, đóng dấu của chủ tịch UBND quận/huyện. Các bước trên sẽ thực hiện trong khoảng thời gian 30 ngày không bao gồm thời gian bổ sung, giải trình kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ.

Tiềm năng và rủi ro khi thực hiện mua đất xen kẹt

Các nhà đầu tư khi mua đất xen kẹt sẽ nhận về tiềm năng nhưng cũng đi kèm với rất nhiều rủi ro:

Tiềm năng

Giá của đất xen kẹt rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận cao hơn khi buôn bán loại đất này nếu được chuyển đổi thành đất ở.
Đất xen kẹt nằm trong các khu dân cư nên người mua sẽ được hưởng lợi từ các tiện ích cũng như cơ sở hạ tầng giao thông sẵn có ở xung quanh.
Nếu đất xen kẹt đủ điều kiện như đã nói ở trên thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để có thể được cấp sổ đỏ.

Đất xen kẹt mang đến tiềm năng nhưng cũng chứa không ít rủi ro

Rủi ro

Đất xen kẹt nằm giữa các khu dân cư nên thường là những mảnh đất không vuông vắn, diện tích hẹp và địa hình không được thuận lợi.
Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trải qua nhiều bước với thủ tục rườm rà, chi phí cao.
Phần đất xen kẹt mà bạn mua chưa chắc đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Nếu trường hợp đất không đủ điều kiện thì cũng không thể được cấp sổ đỏ để xây nhà hoặc dùng để sản xuất, kinh doanh.
Các giao dịch mua bán đất thường chỉ thông qua các giấy tờ viết tay, không có tính pháp lý. Vì vậy, nhiều kẻ lừa đảo thường lợi dụng điều này để lừa bán một mảnh đất cho nhiều người để thu về nguồn lợi bất chính. Vì vậy, người chịu thiệt cuối cùng chỉ có thể là người mua.
Các hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt phần lớn đều không được duyệt do vướng phải quy hoạch, giấy tờ không hợp pháp. Việc mua đi bán lại đất chỉ thông qua thỏa thuận viết tay và bán qua tay quá nhiều lần. Vì vậy, người mua sau cùng thường sẽ không biết hồ sơ chứng minh nguồn gốc của đất đang ở đâu. Lúc này, người mua cũng không thể làm được hồ sơ chuyển đổi do không biết được chủ đất gốc cũng như loại đất này có xảy ra tranh chấp gì không.

Đất xen kẽ có giá thực sự rẻ được rất nhiều nhà đầu tư săn đón. Tuy nhiên, bạn nên kiểm tra và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua để tránh được những rủi ro đáng tiếc như trên. Để làm được điều này, bạn cần tìm hiểu về nguồn gốc, giấy tờ của mảnh đất. Đồng thời, bạn cũng nên tìm đến nơi quản lý quy hoạch mảnh đất này để kiểm tra nhằm tránh những tranh chấp không đáng có về sau.

Trên đây là một số thông tin cơ bản về loại hình đất xen kẹt. Chắc chắn bạn đã trả lời được câu hỏi đất xen kẹt là gì? Hy vọng rằng bạn đã có thêm những kinh nghiệm hữu ích trước khi muốn đầu tư vào loại hình đất có nhiều rủi ro này.