Bên cạnh các công việc như chuẩn bị kinh phí, thiết kế, dự trù vật tư,… thì trước khi xây công trình bạn cũng cần phải quan tâm đến việc tính mật độ xây dựng. Bởi công việc này rất quan trọng quyết định đến thẩm mỹ và chất lượng của công trình. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ được khái niệm này như thế nào. Vậy bài viết sau sẽ giúp bạn làm sáng tỏ hơn về vấn đề này.
Việc tính mật độ xây dựng là vô cùng quan trọng trước khi xây dựng bất kỳ công trình nào
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là khái niệm chỉ phần diện tích đất mà bạn dùng để xây các công trình trên tổng diện tích của cả lô đất. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch thì mật độ xây dựng được chia thành 2 loại như sau:
Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng thuần là phần đất xây công trình không bao gồm: tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao (trừ các sân tennis, sân được xây dựng cố định và chiếm phần không gian trên mặt đất,…)
Mật độ xây là khái niệm chỉ tỷ lệ phần diện tích đất dùng để xây các công trình trên tổng diện tích của cả lô đất
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ phần diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng toàn bộ diện tích khu đất. Diện tích khu đất bao gồm toàn bộ phần sân, các khu cây xanh và cả những phần đất không xây dựng.
Cách tính mật độ xây dựng công trình
Theo quy định của Bộ xây dựng thì mật độ xây sẽ được tính riêng cho nhà ở và công trình. Cụ thể:
Công thức tính mật độ xây dựng nhà ở theo phương pháp nội suy thủ công
Đối với phương pháp này thì công thức tính sẽ là:
Nt=Nb – Nb- NaCa– Cb(Ct – Cb)
Trong đó:
Nt là mật độ xây dựng cần tính
Ct là diện tích khu đất
Calà diện tích khu đất cận phía trên
Cblà diện tích khu đất cận phía dưới
Nalà mật độ xây dựng của khu đất cận trên
Nblà mật độ xây dựng của khu đất cận dưới
Để các bạn có thể hiểu hơn về công thức này thì bài viết sẽ đưa ra ví dụ cụ thể như sau:
- Nếu phần diện tích lô đất của bạn là 85m2
- Mật độ xây dựng của khu đất cận trên và cận dưới lần lượt là 80% và 90%
- Diện tích khu đất cận trên và cận dưới lần lượt là 75m2 và 100m2
Vậy mật độ xây dựng khu đất của bạn = 80 – (80 – 90)/ (75 – 100) * (85 -100)*100% = 74%
Do đó, phần diện tích công trình được phép xây dựng = 85 * 74% = 62,9 m2
Công thức tính mật độ xây dựng của các công trình
Đối với các công trình lớn và cao sẽ có cách tính mật độ xây riêng đó là:
Mật độ xây dựng (%) = diện tích đất của phần công trình (m2)/ Tổng diện tích của cả lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích đất của phần công trình sẽ được tính bằng diện tích của hình chiếu bằng của công trình.
- Diện tích đất của phần công trình sẽ không bao gồm: tiểu cảnh, hồ bơi, sân chơi thể thao ngoài trời. Trừ các sân tennis, sân thể thao đã được xây cố định và chiếm không gian mặt đất,…
Mật độ xây được tính theo quy định
Ví dụ:
Nếu tổng diện tích lô đất của bạn là 20m x 50m = 1000m2
Diện tích đất xây dựng công trình là: 20m x 40m = 800m2
Vậy mật độ xây dựng của công trình này là: 800/1000*100%= 80%
Một số quy định về mật độ xây dựng với một số loại công trình
Đối với mỗi loại công trình thì mật độ xây dựng sẽ được tính theo quy định là khác nhau. Cụ thể:
Mật độ xây dựng thuần của các nhà ở
Theo quy định, mật độ xây dựng của các nhà ở riêng lẻ sẽ được chia thành các mức như sau:
- Nếu diện tích đất nhỏ hơn 90m2/ căn thì mật độ xây dựng tối đa sẽ là 100%
- Nếu diện tích đất là 100m2/căn thì mật độ xây tối đa là 80%
- Nếu diện tích đất là 200m2/căn thì mật độ xây tối đa là 70%
- Nếu diện tích đất là 300m2/căn thì mật độ xây tối đa là 60%
- Nếu diện tích đất là 500m2/căn thì mật độ xây tối đa là 50%
- Nếu diện tích đất lớn hơn 1000m2/căn thì mật độ xây tối đa là 40%
Mật độ xây cho nhà ở được quy định tối đa phụ thuộc vào diện tích xây dựng
Theo từng loại công trình đặc trưng, mật độ xây dựng nhà ở được chia thành một số loại như sau:
- Mật độ xây nhà ở riêng
- Mật độ xây các nhà mặt phố
- Mật độ xây nhà vườn, biệt thự
- Mật độ xây nhà chung cư
Mật độ xây dựng thuần cho các công trình lớn trong các lĩnh vực y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, chợ.
Đối với nhóm các công trình lớn thuộc về các lĩnh vực y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, chợ thì mật xây dựng theo quy định tối đa là 40%.
Mật độ xây thuần công trình dịch vụ đô thị, có chức năng hỗn hợp
Đối với các công trình có diện tích lớn hơn 3.000m2 thì mật độ xây sẽ được tính toán dựa vào vị trí, giải pháp quy hoạch. Đặc biệt, các công trình này mật độ xây dựng phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi cho vào xây dựng. Bên cạnh đó, các dãy nhà của dự án phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà như sau:
- Đối với dãy nhà có chiều cao nhỏ hơn 46m thì phải có khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà phải lớn hơn hoặc bằng ⅓ chiều cao công trình và tối thiểu là 7m. Còn khoảng cách giữa các đầu hồi phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng ⅓ chiều cao nhưng tối thiểu là 4m.
- Đối với các dãy nhà có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m thì khoảng cách giữa cạnh dài của hai cạnh dài phải lớn hơn hoặc bằng 25m. Còn khoảng cách giữa hai đầu hồi là lớn hơn hoặc bằng 15m.
- Đối với trường hợp dãy nhà có cạnh dài và đầu hồi bằng nhau thì mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ là lớn nhất trong những đường tiếp giáp với lô đất thì được gọi là cạnh dài của công trình.
Đối với các công trình dịch vụ đô thị thì mật độ xây dựng được quy định dựa trên vị trí và giải pháp quy hoạch
Còn đối với các công trình có diện tích nhỏ hơn 3000m2 thì mật độ xây dựng sẽ là 100% diện tích đất sau khi đã trừ đi phần khoảng lùi theo quy định. Và các công trình này cũng phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và phần diện tích đậu xe.
Mật độ xây thuần đối với tổ hợp công trình có đế và tháp cao phía trên
Mật độ xây dựng đối với công trình loại này sẽ được áp dụng riêng đối với phần đế và phần tháp. Bên cạnh đó, khoảng lùi và khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà cũng được tính riêng cho 2 phần theo quy định.
Mật độ xây đối với tổ hợp công trình gồm đế và tháp sẽ được áp dụng riêng đối với phần đế và phần tháp
Ví dụ: Lô đất ban đầu là 10.000 m2, công trình gồm có phần tháp cao 46m và phần đế có chiều cao 16m. Theo quy định, mật độ xây dựng tại các nhà ở chung cư đối với phần đế tối đa là 65%, phần tháp cao tối đa là 41%. Còn đối với các công trình dịch vụ đô thị thì mật độ xây dựng tối đa cho phần đế là 70% và phần tháp là 46%.
Mật độ xây thuần đối với đất dùng để xây dựng nhà máy, kho tàng
Theo quy định, mật độ xây dựng thuần đối với đất dùng để xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa cho từng trường hợp thể hiện chi tiết trong bảng sau:
Mật độ xây thuần đối với nhà máy, kho tàng
Một số quy định về mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp được quy định cụ thể cho từng trường hợp như sau:
- Mật độ xây gộp cho nhà ở tối đa là 60%
- Mật độ xây gộp tối đa cho các khu resort là 25%
- Mật độ xây gộp cho công viên công cộng tối đa là 5%
- Mật độ xây gộp cho khu cây xanh bao gồm cả sân golf , các khu vực bảo vệ môi trường tự nhiên sẽ được quy định theo từng chức năng nhưng không được vượt quá 5%
- Mật độ xây gộp cho khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp tối đa là 50%
Bài viết trên đây đã giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm cũng như cách tính mật độ xây dựng. Hy vọng rằng sau khi tham khảo các thông tin trên bạn sẽ thể xây các công trình thuận lợi hơn đúng theo quy định.
