Khi sở hữu cho mình một tài sản bất động sản, có một vấn đề thường gây khó khăn cho chủ hộ đó là những vướng mắc về diện tích trên thực tế và giấy tờ có những điểm khác nhau. Chính điều này gây băn khoăn cho người mua. Vậy cách tính diện tích đất trong sổ đỏ như nào là đúng? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu các vấn đề và cách giải quyết cho vấn đề sai lệch số liệu này qua bài viết dưới đây nhé.
Cách tính diện tích đất theo số liệu ghi trong sổ đỏ
Người mua đất có thể tính được diện tích đất theo sổ đỏ sau khi đã thực hiện xong việc đo đạc số đất thực tế đang sở hữu. Chuyên môn nhất là những người làm địa chính tại địa phương. Những người này có khả năng sử dụng bản đồ địa chính được cấp để xác định dễ dàng vị trí cũng như diện tích thửa đất nhờ vào số ô số thửa hoặc căn cứ vào tọa độ thửa đất.
Sau khi đã xác định chính xác vị trí thì dùng Autocad để tính ra diện tích thực của thửa đất. Nhà nước Việt Nam vẫn quy định đơn vị m2 à đơn vị dùng để tính diện tích trong sổ đỏ. Chính vì lý do này, để diện tích trong sổ đỏ hợp pháp đúng quy định thì cần quy đổi hết về đơn vị m để tính diện tích đất.
Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ không quá khó
Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ nhờ những số liệu sẵn có
Sử dụng cách tính toán theo mục trên thì người mua đã nắm được số liệu về các kích thước của khu đất mình muốn mua. Tùy theo hình dạng của khu đất mà ta sẽ các cách tính cụ thể như:
Số liệu có sẵn giúp bạn dễ dàng tính toán diện tích đất
Mảnh đất có hình chữ nhật hoặc hình vuông, tính theo công thức:
Diện tích = chiều dài x chiều rộng.
Mảnh đất có hình tam giác vuông, tính theo công thức:
Diện tích = (chiều dài x chiều rộng) : 2
Tùy vào hình dạng của khu đất mà dựa vào đó ta sẽ áp dụng công thức phù hợp nhất. Cách tính toán để ra được kích thước vô cùng đơn giản, cái chính là số liệu thu thập phải chính xác để kết quả tổng hợp ra mới chính xác nhất.
Tham khảo thêm về cách tính diện tích :
- Công thức tính diện tích hình bình hành, chu vi kèm 5 ví dụ
- Công thức tính diện tích hình trụ, hình nón chuẩn
- Công thức tính diện tích tam giác vuông, cân, đều, thường
- Cách tính thể tích & diện tích hình chóp tứ giác đều chuẩn
Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ trong trường hợp là nhà đất dự án
Cách tính của chủ đầu tư và khách hàng trong trường hợp nhà đất dự án thì cũng có khá nhiều cách tính toán khác nhau. Muốn tính toán thì phải dựa vào cách đo đạc do chủ đầu tư đưa ra. Đơn giản như diện tích một căn hộ chung cư thì tính từ đâu? Tính từ tim tường, thông thủy hay từ tường bao? Diện tích nêu trong sổ có bao gồm các khu vực kỹ thuật cũng như các công trình công cộng hay không? Nếu có thì diện tích cũng sẽ thay đổi.
Đất dự án cũng có cách đo riêng
Không thể tránh khỏi một số phần đất bị sai lệch kích thước do các chủ nhận đất trước cố tình xây dựng lấn lên phần đất của mình. Cũng có thể do chủ đầu tư giao sai tọa độ đất, vị trí phần đất, xác định mốc giới sai với trường hợp là đất nền.
Có những lỗi sai là vô tình, do không cẩn thận nhưng cũng không tránh được một số lỗi sai là do người khác cố ý gây nên. Dù là vô tình hay cố ý thì các sai phạm đều dẫn đến hậu quả chung đó là các kích thước của phần đất sẽ sai lệch, dẫn đến sai lệch trên giấy tờ và thực tế. Điều đó dẫn đến tình trạng là sai diện tích.
Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ trong trường hợp nhà đất thổ cư
Người sở hữu luôn nên tiến hành đo đạc lại nhà đất thổ cư mình sở hữu dù diện tích nhỏ hay lớn để có được diện tích chính xác nhất. Tùy thuộc vào hình dạng của phần đất đơn giản hay phức tạp mà tiến hành đo đạc thủ công hay cần đến sự trợ giúp của máy móc để đảm bảo tính chính xác nhất. Muốn thực hiện việc này chỉn chu và hiệu quả, ta nên tiến hành thuê đơn vị chuyên trách có kỹ năng nghiệp vụ. Khá dễ nhận thấy rằng diện tích đất ghi trong sổ đỏ là tính không cẩn thận gây sai sót còn diện tích đất ngoài sổ đỏ thi mang tính ước lượng là chủ yếu.
Nhà đất thổ cư cũng có nhiều vấn đề trong tính diện tích
Ta nên đo trước khi tiến hành ký kết giấy tờ vì khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán mới tiến hành đo đạc thì sẽ có các trường hợp xảy ra: đúng số liệu, thừa diện tích đất và tệ nhất là thực tế thiếu đất so với giấy tờ. Việc diện tích đất sai lệch có thể do nhiều nguyên do, hầu hết là do quá trình sử dụng đất từ trước, ví dụ như:
- Các nhà bên cạnh lấn chiếm mà việc đo đạc được thực hiện từ trước đó.
- Đo đạc không cẩn thận khiến thực tế sai lệch với số liệu. Cũng có thể do cố tình sai phạm.
- Diện tích ghi trong sổ là chính xác nhưng những nhà thi công trước ở xung quanh đã cố tình sử dụng, lấn chiếm, xây tường bao, áp sát móng không thể tiến hành lấy lại được nữa.
- Nhà khác làm các ban công hoặc xây dựng lấn sang, hứa hẹn bằng lời hoặc giấy viết tay không có giá trị xác minh gì.
Cách tính diện tích đất trong sổ đỏ khi sử dụng chỉ giới đường đỏ
Nếu như các cách tính trên có thể tiến hành đo đạc để lấy số liệu thì một cách khác khó hơn đó là dùng chỉ giới đường đỏ. Nhất là khi thực hiện các quy hoạch dự án. Muốn xác định được chỉ giới đường đỏ thì bạn cần xin cấp chỉ giới này tại sở quy hoạch và kiến trúc khi tiến hành thực hiện đo đất. Việc làm này sẽ giúp bạn không bị thiệt thòi nếu có xảy ra mua bán hay chuyển nhượng nhà đất.
Cách dùng chỉ giới đường đỏ cũng giúp tính diện tích đất
Nhưng lưu ý khi diện tích thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn trong Sổ đỏ
Khi diện tích đất thực tế lớn hơn trong sổ đỏ, ta thường sẽ vui mừng vì nghĩ sẽ hời nhưng thực tế không phải vậy. Nếu thuộc đối tượng được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế chênh lệch so với sổ đỏ không ảnh hưởng quá nhiều đến quyền, cũng như nghĩa vụ của họ.
Nhưng, đối với các đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất (thuế sử dụng, khai thác đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng, khai thác đất nông nghiệp) hoặc khi tiến hành cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì gặp các vấn đề như:
Trong quá trình sử dụng đất phải đóng nhiều tiền hơn
Nếu đất đó là đất dùng để khai thác nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp thì bạn sẽ phải đóng thuế. Bạn sẽ phải đóng thuế đúng theo diện tích có trong sổ đỏ mặc cho diện tích thực tế sử dụng là bao nhiêu.
Khi chuyển nhượng có thể gây tranh chấp
Khi tiến hành chuyển nhượng đất thì có thể tính tiền bằng 2 cách: Tính tiền theo thửa hoặc tính tiền theo m2. Hơn cả, không phải người mua nào cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại các cơ quan Nhà nước, chính vì thế, việc đo đạc lại đất sẽ ít được thực hiện. Khi tiến hành chuyển nhượng xong xuôi, do không tự đo đạc trước, hoặc do tự thỏa thuận giá với nhau nên có thể dẫn đến tranh chấp trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trong Sổ đỏ.
Không được cấp Sổ đỏ dù diện tích thực tế nhiều hơn
Khi diện tích đất thực tế lớn hơn nhiều so với diện tích được ghi trong sổ đỏ nhưng phần diện tích đó không được công nhận thì cũng không có ý nghĩa hay giá trị gì. Nhất là khi tiến hành sang nhượng thì người sử dụng đất sẽ bị thiệt thòi rất nhiều về tài chính.
Diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì cần xử lý thế nào
Để tránh những vấn đề không mong muốn xảy ra thì điều đầu tiên bạn nên xem xét kỹ về thửa đất mình mua. Để tránh trường hợp thực tế lại sai lệch so với giấy tờ thì không nên chủ quan. Hợp đồng về quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi được sự đồng thuận giữa các bên liên quan. Cả hai bên đều phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng theo pháp luật quy định.
Nếu xảy ra tình trạng sai lệch diện tích thì nên cùng nhau bàn bạc tìm cách giải quyết thỏa đáng nhất. Đầu tiên, nên chủ động mời cơ quan có thẩm quyền chuyên môn đo đạc lại diện tích đất. Sau đó tiến hành tìm nguyên nhân để giải quyết triệt để. Nếu đất bị lấn chiếm thì yêu cầu trả lại còn do sai sót trên sổ đỏ thì yêu cầu đính chính và thỏa thuận lại.
Lời kết
Có nhiều cách tính diện tích đất trong sổ đỏ được pháp luật quy định. Mong rằng qua bài viết này, chúng tôi đã giúp bạn hiểu thêm được các vấn đề trong sai lệch diện tích đất, giúp bạn có những cách giải quyết nhanh chóng, tối ưu nhất. Và điều đầu tiên là nên thận trọng, luôn tìm hiểu cẩn thận khi tham gia mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai.
